부동산 아파트 분양권 손피 거래 계산법은? (feat. 다운거래 X)

 

부동산 아파트 분양권 손피 거래 계산법은? (feat. 다운거래 X)

 

 

손피라고 들어보셨나요?

 

 

아파트 분양권 거래하시는 분들은 손피, 다우니, 다운거래 등의 단어를 접하게 될 텐데요. 작년 6월부터 양도소득세율이 높아지면서 일어나는 현상이라고 해요. 잘 알아보지 않고 계약을 하게 되면 자신도 모르게 다운계약을 하고 있을지 모르니 아파트 분양권 계약을 하게 되시는 분들은 잘 알아보시고 하시길 바래요. 오늘은 부동산 손피와 계산법에 대해서 한번 알아볼게요!

 

 

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양도소득세

양도소득세는 매도할때 내는 세금인데요. 21년도 6월 1일 기준으로 분양권 양도시 중과 세율(지방세 포함)해서 1년 미만: 77%, 2년 미만: 66%가 적용되고 있죠. 양도세 규제가 심해지면서 부동산에서는 더더욱 손피, 다운거래가 많이 일어난다고 해요.

 

 

 

 

손피 거래란?

출처: 민돌군 유튜브

 

손피라는 개념은 실직적으로 매도자 손에 들어오는 P(프리미엄)이라는 뜻으로 매수자가 양도세를 부담하는 거래에요. 예를 들어 P가 1억 인 경우 양도세를 77%로 내면 2300만 원만 손에 얻게 되는데(기본공제 250은 제외함), 손피거래를 하면 p가 1억 그대로 들어오게 되는 거예요.

 

 

손피 거래는 안 하면?

출처: 민돌군 유튜브

 

손피 거래를 안 하고 1억을 얻고 싶다면 4억 3천만 원에 팔아야 되는데요. 이렇게 되면 p가 너무 비싸져서 매수자한테도 부담이죠. 만약, 손피거래를 하게 된다면 1억+7700만 원(1차 양도세)+5400만 원(2차 양도세) =2억 3천만 원으로 매수가 가능해져요. 매도자는 원하는 프리미엄을 얻고, 매수자는 다소 낮은 금액?으로 매수할 수 있어서 서로 윈윈이라고 말하기도 하는데요. 개인적으로 매수자가 세금을 많이 내는 게 좋아 보이진 않네요 ㅠㅠ 2차 양도세의 경우에는 매도자가 내는 경우도 있다고 해요.

 

 

 

 

손피는 불법인가?

출처: 머니투데이

 

손피는 불법이 아니에요. 법률적으로 서로 합의를 통해 매수자가 대납하는 것이 가능해요. 위의 기사를 보면 매수자 부담 양도세 공식을 친절히 알려준 문서가 보이는데요. 예시를 보면 프리미엄이 천만원인 경우 250만 원(1년에 1번 가능)을 빼고 77%를 적용하면 5,775,000원이 1차 양도세가 되며, 여기서 5,775,000원도 추가 차액으로 간주가 되어 또 한 번의 양도세 5,775,000*77%인 4,446,750원도 내야 해요. 그럼 매수인이 2차 양도소득세까지 부담하는 경우 총 20,221,750원을 내야 되는 거죠. 하지만, 2차 양도소득세를 피하기 위해서 1차 양도소득세를 따로 챙겨주고 매도자 부담으로 거래하는 경우도 많다고 해요.

 

 

다운거래란?

출처: 직방tv

 

이렇게 양도세를 피하기 위해서 다운거래도 많이 한다고 하는데요. 프리미엄이 1억인 경우 5천만 원만 신고를 하고 나머지 돈은 뒤로 받는 건데요. 이렇게 되면 나중에 매수자가 팔 때 매도가와 매수가의 차이가 커서 더욱 부담이 될 수도 있고, 걸리게 되면 비과세 혜택이 없어지고 과태료도 내야 하니 안 하는 게 좋아요.

 

 

 

 

 

손피 계산

거제민국닷컴 [거제민국.com]

 

손피 계산이 어려우신 분들은 해당 사이트를 참고해보시길 바래요. 설명도 잘 되어 있고, 계산도 바로 해주니 편리하더라구요. 

 

 

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오늘은 분양권 손피에 대해서 알아봤는데 도움되셨나요? 아파트 분양권을 계약했다면 계약한 날로 30일 이내 부동산 거래 신고를 하게 되는데요. 이때 매수자가 양도세를 부담했다면 매수자가 부담한 금액을 프리미엄에 포함해서 거래신고를 해야 정상적인 거래가 되는 거예요. 매수자는 추후 매도할 때 대납한 세금 부분을 필요경비로 공제가 가능하니 신고를 올바르게 해야 되고, 계약서 상에도 나타내야 해요. 손피 거래 어렵지만 분양권 거래하시는 분들은 꼭 알아두시길 바래요. 그럼 이만~