나의 실수로 남아있는, 지방 분양권 투자 A to Z 스토리

 

안녕하세요.

츄파츕스입니다.

 

바야흐로 21년! 부동산 활황기, 벼락거지가 되던 시절, 청무피사(청약은 무슨 피주고 사)라는 말이 떠돌때 저도 뭐라도 해야 겠다 싶어서 덜턱 분양권을 접하게 되는데요. 정말 그때가 고점이였죠... 저는 주식, 코인도 조금씩 하고 있는데 지금 돌아보면 정말 누구나 투자 이야기를 하거나 뉴스에 자주 나오거나, 너무 올랐다 싶으면 그때가 고점인거 같아요. 부동산도 정말 떨어질지 몰랐는데 24년도 현재까지 하락장을 겪고 있는거 보니 ㅎ 상승이 있다면 하락도 있다!

 

---

 

깨닮음1: 누가 추천한다고 사는건 절대 X, 잘 모를땐 투자하지 말자

당시 나눈 이야기

 

21년도에 저는 부동산 관련 단톡방에 들어가 있었는데요. 그때 단톡방 주인장이 [월급쟁이 재테크 연구]라는 카페에서 강의도 하고, 부동산 관련해서 아는것이 많아 보였어요! 어느날 소액 투자건이 있다며 단톡방에 정보를 뿌리길래 저도 1:1로 문의를 했구요. 단순히 문의를 했던날인데 이 현장이 엄청 핫하다며, 지금 해야 잡을수 있다, 전매가 가능해서 지금(여름)에 사도 겨울에 팔아도 된다, 달리는 말에 탑승하는거다 라는 말을 들으며 '지금이 기횐가?' 싶은 마음에 덜턱 계약금 500만원을 넣었습니다 ㅋㅋ 지금 생각하면 무슨 자신감 이였던것인지..싶네요. 짠테크 하는 사람인데 ㅋㅋ 그 현장도 안가보고 그냥 추천해서 산 저도 바보입니다; 결론적으로 말씀드리자면 제가 산 다음 22년도가 되면서 플피 -> 마피로 돌아서면서 팔지도 못하고 24년도에 등기까지 치게 됩니다;; 소액으로 부동산 단타를 하고 싶었는데 쎄게 물려버렸네요 ㅎ

 

분양권의 장점? 단점?

 

분양권이 좋은건 입주할때까지 계약금 10%만 내고 약 2년정도 돈을 모을수 있는 기간이 있다는것이죠. (특히 중도금 무이자의 경우) 소액투자가 가능하다는것, 그런데.. 단순 소액투자가 가능하다고 생각하다가 등기를 치면서 저처럼 거액 투자가 될 수 있으니 잘 생각해야 돼요.. 그리고 분양권은 소위 다운거래가 왕왕 이루어 지는데 이런것도 중개사가 안알려주기도 해요; 저는 아무것도 모르는 상태였기에 이런가 보다~ 했었는데 ㅠㅠ.. 다운거래 + 양도세 매수자 부담이였고, 소위 분양권 복비는 100만원으로 이루어져 있는데, 저는 컨설팅 비용에 출장비 등까지 해서 200넘게 지불합니다 ;; ㅠㅠㅠㅠ 정말 아무것도 모를때는 투자하지 마세요! 저는 그때가 기회구나 생각했는데 생각보다 기회는 나중에도 찾아오더라구요. 오히려 그때 안했다면 하락장인 지금 서울을 노릴수도 있었는데.. 지방에 돈이 묶여서 매우 아쉽게 되었습니다.

 

 

 

 

깨닮음2: 무주택자, 생애최초를 아끼자..

 

네.. 저는 주택수1이 잡혔고, 대출을 일으키게 되면서 생애최초를 쓰게 되었는데요. 생애최초는 분양가의 80%까지 대출을 받을 수 있어요. 저는 지방 아파트에 주택이 잡히고 생애최초도 쓰게 되어서 매우 안타깝습니다 ㅋㅋ 미래의 나였다면 사지말라고 했을탠데 그래도 감당할 수 있는 수준의 아파트 가격이라서 다행이기도 싶구요.. 이 글을 누가 보실지는 모르겟지만 무주택자는 혜택이 많으니 최대한 누리시구요. 생애최초도 아끼시구요. 청약 안된다고 생각 하지 말고 공부 해보시고, 주택수 1은 무조건 수도권에서 취득하시길 추천드려요.

 

대출은?

 

저는 특례 막차를 탔어요. 특례 보금자리론은 한국주택금융공사에서 진행하는데, 어플로도 간편하게 신청 가능해서 좋더라구요! 신청만 해보고 조건 본 다음에 대출 안받으면 자동 취소 되는점도 좋았어요. (물론 저는 받았지만) 신축의 경우는 집단 대출로도 다양한 금융권에서 받을 수 있는데 저는 중도상환수수료가 없고, 임대를 줘도 되고, 체증식 상환이 가능한 특례가 더 좋아보여서 결정했어요.

 

옵션은?

 

임대를 주기 위해서는 다양한 옵션을 해야 잘나간다고 하더라구요. 입주박람회도 다녀오고 입주민들의 대화도 들어보니 에어컨은 필수이고 중문, 줄눈, 탄성, 코팅, 조명 등 다양하게 있는데 저는 에어컨, 중문, 줄눈, 입주청소까지 하기로 했어요. 에어컨은 4대를 해버려서 좀 비용이 나가는데 나중에 매도 금액을 더 받을 수 있겟죠..? ㅋㅋ 시공 순서는 줄눈 -> 에어컨 -> 중문 -> 입주청소순으로 진행 하고 있어요. 만약 직접 입주한다면 조명과 탄성도 하면 좋을거 같다고 생각은 들더라구요.

 

 

 

 

입주장? 세입자 어떻게 구하나?

 

입주장은 정말 전세나 월세가 엄청 많이 나오기 때문에 임대빼기가 쉽지 않은데요. 공략법은 입주가능일 3달전?부터 부동산에 빨리 내놓거나, 옵션 + 가격을 메리트 있게 하거나, 부동산에 많이 뿌리거나 등이 있는데요. 저는 옵션도 잘 갖추고 가격도 좀 저렴하게 한편이라 그래도 빠르게 맞춘거 같아요. 그리고 부동산도 문자로 100군데 뿌렸어요. 그랬더니 답장은 한 20%정도 온거 같구요. 그리고 한달안에 맞춰주면 중개보수 2배 주겠다까지 걸었는데 한달안에 맞춰지진 않더라구요 ㅋㅋ 그래서 돈은 아꼈네요! 사실 그렇게 까지 안해도 나갈꺼 같더라구요. 시간 좀 지나면~ 만약 전세나 월세를 주시는 입장이라면 너무 저렴하게는 하지 않으시길 추천드려요. 계약하면 보통 2년에, 연장하게 되면 4년까지 되는데 인상은 5%밖에 안되기 때문에 어느정도 이익 보는 수준으로 맞추세요!

 

사전점검

 

입주시기가 되면 사전점검을 하러 오라고 하는데요. 저는 업체를 이용해서 점검했어요. 셀프로 하시는분도 있긴 하던데 저는 전문가도 아니고 잘 모르기도 하고 업체를 이용했는데 돈 아깝진 않더라구요. 확실히 잘 모르는 부분까지 체크해주시고, 사후점검도 해줘서 든든했네요. 그치만 아파트에서 해주는 A/S는 좀 오래걸리긴 해서 입주해도 계속 신청하고 수리하고 해야된다고 하더라구요. 사실 물난리나 엉망으로 되어 있을까봐 걱정했는데 생각보단 잘 나와서 큰 불만은 없었어요. 신축은 역시 좋긴 하더라구요 ㅠㅠ~ 멀지만 않았다면 직접 살고 싶은 ㅎㅎ

 

키분출

 

잔금까지 완료하고, 세입자도 구하고, 관리비 내고, 키분출을 받는거 까지 끝났네요. 아파트 자체에서 제공하는 리모컨이나 설명서, 각종 키들 정말 많더라구요. 해당건은 부동산 사장님께 전달하고 세입자가 입주할때 전달한다고 하더라구요. 저는 거리상 멀어서 그렇게 진행하기로 했어요. 해당 부분은 퇴실시 모두 반납해야 되고 분실되면 보증금에서 제외한다는 특약도 꼭 설정하셔야 돼요!

 

---

 

21년 7월 부터 24년 2월까지의 지방 분양권의 스토리... 사실 지금은 서울도 떨어지고 있는데 지방이 오르는것도 이상하다고 생각하기 때문에 시간이 좀 지나며 마피가 없어지지 않을까 생각드네요. 2년뒤에는 어떻게 변화되어 있을지, 웃음을 줄지, 정색을 할지 ㅋㅋ 2년뒤에는 매도가 가능할지 저는 최대 4년정도까지 보유하고 매도하려는 생각입니다. 잘 풀리길 기원하며.. 이만~