[독서후기] 부동산 경매 무작정 따라하기

출처: yes24

 

[독서후기] 부동산 경매 무작정 따라하기

 

무작정 따라하기 시리즈는 기초부터 알려주는 책이다보니 초급자가 보기에 괜찮은책인듯 하네요. 꼼꼼히 읽으면 전체적인 방법론에 대해서 알 수 있을듯한데 한번만 읽어서는 감이 안잡힐수도 있을거 같아요. 저는 5권정도 읽다보니 내용이 눈에 들어오는데 처음보는 사람은 몇번 읽어야 할듯해요. 아니면 저처럼 한권읽고 다른거 여러번 읽으면서 파악해도 좋을듯해요. 내용이 비슷한게 많다보니 ㅎ 그럼 필사 고고~

 

 

---

 

 

어느 지역이 좋은지 모를때는 한 지역만 마스터 해보세요. 한 지역만 익숙해지면 그 다음은 쉽습니다. 여러분이 사는 지역, 잘 아는 지역, 꼭 사고 싶은 지역 중에서 고르면 됩니다. 한 지역을 정하고 인터넷을 통해 그 동네의 모든 아파트 시세를 파악해보세요. 그리고 현장을 방문합니다. 부동산중개사무소에 다니면서 매물이 얼마에 나왔는지, 월세가 잘 나가는지, 전세가 잘 나가는지 물어보세요. 이렇게 한 지역만 조사해 자신만의 데이터를 만들면 그 지역의 전문가가 될 수 있습니다. p50

>> 이거는 따라하면 좋을듯 하다. 

 

 

경매는 좋은 집을 싸게 사는 것임을 잊지 마세요.

 

 

상가는 상권과 입지 공부가 중요함

 

 

매매가보다 2,000만원 저렴한 금액으로 낙찰받기 위해 꾸준히 입찰에 도전해보세요. 한계가 있더라도 경매로 내 집을 마련하는 것은 분명 괜찮은 일입니다.

 

 

연간 임대수익률

공식: (집에서 나오는 돈 / 집에 들어간 돈) *100%

EX: 임대수익 100만원 / 내돈 200만원 = 50%

계산법: [(월 임대료 * 12) - 연 은행이자] / (낙찰가 - 대출금 - 임대보증금 + 취득세, 법무비, 수리비 등) * 100

경매 초보자에게 20% 수익률이면 훌륭함

 

 

시세차익 목적:

1. 서울 강남으로 향하는 도로가 개통되는 지역

2. 새로운 일자리가 생기는 지역

3. 공급이 부족한 지역

4. 전세가율이 높은 지역

평소 뉴스를 볼 때 새로운 교통망이나 대규모 산업단지를 눈여겨볼 필요가 있음

 

 

 

집주인이 있는 집의 임금채권은 안전 > 선순위 임차인이 없다면 임금채권이 아무리 많아도 상관 없다. p227

>> 임금채권은 경매 배당절차에서 다른 채권보다 우선해서 배당을 받는다. 근로기준법상 근로자는 최종 3개월분 임금, 최종 3년분 퇴직금에 대해서이다. 만약 선순위임차인이 있다면 보증금 전액을 배당받지 못하고 낙찰자가 보증금을 인수하는 일이 있을 수 있어서 위험하지만, 집주인이 있는집은 괜찮다.

 

 

 

선순위임차인이 있는 물건에 당해세가 있다면 조심해야 합니다. 경매에서 당해세는 주로 종합부동산세와 재산세입니다. 주거용 물건의 재산세는 그리 크지 않은편! 고액부동산이거나 가산세가 포함되었다면 만만치 않음, 재산세는 각 시청, 구청에서 고지합니다. >> 소액물건의 당해세는 크지 않으니 크게 무서워할 필요 없을듯, 그리고 경매 물건지의 주소에서 당해세가 나온건지 확인! 해당 주소가 아니면 상관없음

 

 

 

인터넷의 인테리어 업자가 올리는 정보는 홍보지만 유용함, 해당 지역의 인테리어 수준 확인 가능

 

 

 

새 아파트가 대량 공급되면 기존 아파트의 전세가는 대폭 하락할 수 있다. 때문에 인근 지역에 새 아파트 입주물량, 향후 4년간 분양현황, 새로운 도로개통현황 등 지역 정보 확인하는게 좋음

 

 

 

인터넷조사

1. 지도로 물건의 위치와 주변 확인 / 교통, 일자리, 편의시설

2. 대략적인 시세와 입찰시기 파악 / 인테리어 얼마나 필요한지 검색

3. 실수요자 의견 확인(카페)

4. 지자체 공식 홈페이지와 뉴스, 기타 정보사이트로 투자가치가 있는 지역인지 확인 / 인구와 일자리

 

 

현장조사

1. 대중교통을 이용해서 주변환경 확인

2. 건물외관의 상태(외벽, 창틀, 발코니)

3. 우편물 확인

4. 현관

5. 지역주문센터 방문해서 전입세대열람(신분증, 경매 물건상세페이지필요)

6. 관리사무소 - 체납관리비, 점유자 상태, 경쟁자 확인

7. 부동산 방문

 

 

 

 

법무비는 대출금액의 0.5~1%가 정당함, 대출금액이 소액이면 2%가 될 수도 있음

 

 

대출 공식 3가지 LTV, DTI, DSR

 

LTV(Loan To Value Ratio): 주택담보인정비율 - 집이 기준

70%적용: 1억짜리 집이면 최대 7천만원까지 가능

 

DTI(Debt To Income): 총부채상환비율 - 소득이 기준

연봉 4,000인데 DTI가 40%이면 1,600만원까지 대출 가능

 

DSR(Debt Service Ratio): 총부채원리금상환비율 - 기존 대출도 포함

보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간 소득으로 나눠산출

 

 

 

인도명령신청은 보통 잔금납무하는 법무사가 낙찰자 대신하여 제출

 

 

 

---

 

미션! 동네 주변 아파트시세 꿰뚫기!